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2019年在海南购房的十点个要点

      [日期:2019-11-18]   来源:王斌老师评楼市  作者:王斌老师评楼市   阅读:184次

 如今现在随着楼市调控的持续深入,房地产市场也逐渐从火热的局势中冷静下来,海南买房门槛越来越高,迫使购房者开始思考究竟该怎么买房?很多人会关心这里能不能买?什么时机买合适?房价会涨还是会降?之类问题。房价还会暴涨吗?未来哪里的房子值得买?买房要遵循什么原则?

2019年要在海南买房,就记住这十点……

一、房价是涨是降?

凡是问出这个问题的,内心深处对买房都带有投资的心理,担心自己高位站岗,担心此时不买后续更难。

但房价涨跌很难直接下定论,要分城市,也要分长期短期。此轮楼市调控是轮动的,短期内调控严苛的一二线热点城市房价有可能出现一定回落,但长期而言有人口、资金的支撑,经济增长还在持续,城市化远没有完成,人口基数和流入都很大,房价上涨空间还很大。而那些着急去库存的三四线城市,短期内因棚改、调控宽松等因素房价还会上涨,但很难长期维持。

但海南是个特例。海南的城市仅海口位居二线,万众瞩目的三亚目前还是个三线城市,而文昌、琼海、博鳌等东线城市,在便捷的交通的“加持”下和国家政策的支持下,也正加快发展的进程。

这几年来,随着海南国际旅游岛建设的加快,海南的房价就没有降过,即使上涨速度变慢了,也还是呈继续上涨的态势,短时期内最好的结果就是房价稳定。海南的库存去化已不是重点。稳房价、建立健全的房地产长效机制和加快租赁房市场的发展才是目前的主要工作。

进一步明确住房消费公积金提取政策

9月 加快培育发展住房租赁市场

2016年12月“双暂停”

2018年2月加强商品房销售价格备案管理

制定“一赠一降”目标

2017年4月限购、限售

▲海南大致调控政策走向

目前的一系列调控政策都是为这些工作而“服务”的。

海南目前的调控政策除了双暂停,和限制产权式酒店用地的审批外,还限购、限售、限社保和限贷。可以说,购房资格大大提高,买房难度更加难。

所以,短期投资客可以打道回府了,因为,顶着贷款的压力去购房,房子短期内不能出手,是很不明智的。但是对于半自住半投资的购房者来说,还是建议趁早在海南买套房,虽然房子不便宜。但对于“一天一个价”的海南房地产来说,价格已经不是最重要的了。

二、调控还会继续吗?

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。”已经写进2018年工作报告里了,所以不要再幻想今年调控会松绑,热点城市的调控一定会在长效机制出台前,继续下去。

三、房贷利率还会上浮吗?

事实上,进入2018年,全国各地房贷利率就一个劲儿的上浮,广州首套房贷利率上浮10%,深圳有两家银行上浮20%!河北普遍执行首套上浮5%-10%,二套上浮20%!郑州有银行首套房贷利率已经上浮30%!在这样的行情下,房贷利率是否还会继续上浮备受关注。

今年货币政策还会收紧,利率上浮也是大概率事件。不过千万别看房贷利率又上涨了多少倍,要知道现在的基准利率是历史最低点,相比2017年,现在房贷执行利率的确明显上涨,但如果拿到历史看,现在的利率并不高。

四、是否可以寄希望于租售并举?

如果现阶段没有购房必备条件(购房预算),那么就租赁,但千万要记住租赁只能是买房前的过渡准备,不要多花钱租房,尽量多存钱做首付。租房只是花钱买使用权,并没有财产权,更不可能分享城市发展红利。

虽然国家大力发展租赁房市场,讲“租购同权”、“租购并举”,让大家都有房可住,但是租赁房的房租随着一手房房价水涨船高,大家也是看在眼里的,所以,别指望长期靠租赁房生活。租房成本不是一成不变的,之后核心城区的租金上涨,到了租都租不起的时候就只能离开了。

五、买二手房还是新房?保障房可买吗?

对于各种保障房,没钱且有资格买了用于自住可以,这属于福利。但有能力的尽量别买,因为不能自由上市的房产,已经不是商品,而商品房在和平时期永远是稀缺的。至于二手房,如果是地段不错,有升值空间,也是可以考虑的。但是,仅仅从三亚来说,一套地段好的二手房就得一百五甚至两百万起。二手房其实也不便宜。

所以,如果预算充足的购房者,千万别畏畏缩缩,有新房,趁早买,不论是租房、买保障房还是二手房,都是下下策。

六、房地产税会落地吗?

日前关于房地产税的消息,也算是房地产税距离实质性落地给出了一个明确的时间轴。房地产税今年不会落地,最快也需要2-3年的时间。

虽然短期内靴子不会落地,但“靴子”对市场的影响却不容小觑,而且随着时间的推移,距离房地产税法落地的日子越来越快,房地产税成为热点的频率越来越高,无论是购房者还是房企都不得不加以重视。

七、买房全款划算还是按揭?

现金为王!有现金才能进行多渠道资金配置。所以,买房能按揭就按揭,尽量少付首付,多用贷款,而且贷款的期限要尽量长,这样既能减轻你早期的支付压力,又能帮你对抗未来的通胀。还有,能用公积金就用公积金,公积金贷款的利率低,可减少月供。

八、哪些城市的房子最值得投资?

有资金人口支撑的城市才有持续的需求,这也是房产投资的价值潜力。怎么判断?可以从城市规模(GDP/人口总量等数据)、人口流入、人均收入、财政收入、土地供应、小学生量增速、上市公司的数量、服务业占比等来衡量。

看这几点来分析海南的房子值不值得投资,那就是仁者见仁智者见智了。

九、郊区便宜大户型还是市区精贵小户?

如果短期内没有改善压力,选择市中心附带各种稀缺资源的房子,更有升值潜力。

如果急需改善,可以买郊区便宜大户型,但这个郊区一定是有地铁、配套等各种规划的区域,房子也要是地铁沿线的房子,这样交通上的便利性可以部分替代这些稀缺资源。

十、自住,现在买还是观望一阵?

基本原则:先上车后换座。因为城市发展的速度远远大于个人,挑来挑去总想一步到位,最后很有可能连车都上不了了。所以买房自住,先保证能买一套,再去考虑大小、位置。

还有,一定要珍惜自己的首套房信贷资格,以及房地产税冲击下可能的自住免征权,不要随随便便的浪费掉,尽可能的挑选核心城市核心区域的房子,无论楼市如何波动,起码核心区位的,依然值得投资。

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